A cura dell’Avv. Gianluca Meterangelo del Foro di Milano
Molte aziende svolgono la propria attività lavorativa all’interno di immobili, agli stessi concessi in virtù di un contratto di locazione.
In questi casi, il contratto di locazione ha ad oggetto un immobile ad uso diverso da quello abitativo, ossia un uso commerciale, industriale, artigianale ovvero di interesse turistico.
Le norme relative a tali contratti derogano a quelle dettate dal codice civile, essendo oggetto di una specifica normativa, ossia la Legge n. 392/1978.
La citata norma disciplina i contratti di locazione ad uso commerciale all’articolo 27 e seguenti, trattandone la durata, il canone di locazione, le indennità, nonché le modifiche che intervengono nel corso dell’esecuzione del contratto.
Nella pratica si verificano, quindi, diverse questioni inerenti tale materia, di cui si offre qui di seguito una breve panoramica.
Questioni relative alla durata del contratto:
- durata legale: in deroga al principio generale dell’autonomia delle parti nella contrattazione privata, il legislatore ha stabilito una durata minima legale, non derogabile, per le locazioni commerciali in sei anni. Pertanto, ogni pattuizione che preveda una durata minima della locazione inferiore ai sei anni è nulla e viene automaticamente sostituita con la durata prevista dalla legge.
- Rinnovo: il contratto si rinnova tacitamente per la medesima durata iniziale (6 anni) se non interviene disdetta. La comunicazione deve essere inviata all’altra parte almeno 12/18 mesi prima della scadenza con raccomandata a/r e deve indicare espressamente i motivi che sono causa del mancato rinnovo. Si precisa, in particolare, che:
- il conduttore può decidere di non rinnovare il contratto in prossimità di ogni scadenza ovvero in ogni momento per gravi motivi, anche di ordine economico, dovuti a fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto che rendono gravosa la prosecuzione dello stesso (cd. recesso anticipato);
- il locatore può esercitare la facoltà di diniego del rinnovo del contratto solamente alla prima scadenza e per le seguenti necessità:
- adibire l’immobile ad abitazione o ad attività commerciale, industriale o artigianale per sé, per il coniuge o per i parenti entro il secondo grado;
- demolire l’immobile per ricostruirlo o ristrutturarlo.
Questioni relative al canone di locazione:
- determinazione degli importi: le parti possono liberamente concordare gli importi da corrispondersi a titolo di canone di locazione;
- variazioni: il canone può essere aggiornato in base agli indici ISTAT. Ogni variazione in aumento dello stesso è automaticamente nulla, in quanto considerata una modifica del contratto.
Questioni relative all’indennità per la perdita dell’avviamento:
in caso di cessazione del rapporto di locazione, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto se ricorrono i seguenti requisiti:
- la cessazione del rapporto non deve essere avvenuta per risoluzione per inadempimento, disdetta, recesso del conduttore;
- il conduttore non deve essere incorso in alcuna procedura concorsuale (fallimento, concordato preventivo, amministrazione straordinaria);
- l’attività del conduttore deve comportare:
- contatto diretto con il pubblico di utenti e consumatori;
- esercizio di attività professionali;
- esercizio di attività a carattere transitorio;
- immobili interni o complementari a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio, alberghi, attività turistiche.
Se entro un anno dalla cessazione del conduttore l’immobile oggetto del contratto viene adibito alla medesima o affine attività, il precedente conduttore ha diritto ad un’ulteriore indennità pari a 18 mesi dell’ultimo canone corrisposto.
Questioni relative alle modifiche contrattuali: nel corso dell’esecuzione del contratto possono intervenire diverse vicende modificative dell’iniziale rapporto costituito. Tali variazioni possono essere:
- risoluzione per inadempimento: è possibile risolvere il contratto in caso di inadempimento delle obbligazioni contrattualmente pattuite da parte del:
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- conduttore, il quale, per esempio, può non aver adempiuto al pagamento dei canoni di locazione oppure può non aver rispettato le scadenze concordate;
- locatore, il quale, invece, può aver concesso in locazione un immobile inidoneo all’uso commerciale particolare prescelto dal conduttore (ad esempio deposito amianto o materiali infiammabili o esplosivi). Occorre identificare il soggetto tenuto all’acquisizione delle autorizzazioni / licenze ed il soggetto tenuto ad adeguare l’immobile per renderlo idoneo al particolare uso.
Nel contratto di locazione sarebbe anche opportuno inserire una condizione risolutiva o sospensiva, in relazione all’ottenimento delle autorizzazioni. Qualora siano previsti obblighi a carico del locatore (autorizzazioni, licenze o adeguamento dell’immobile o degli impianti) e questi non adempie, il conduttore è legittimato a risolvere il contratto per inadempimento del locatore.
Di recente la Corte di Cassazione con Sentenza n. 666/2016 ha chiarito che se l’idoneità dell’immobile ad uso non abitativo per una determinata attività commerciale era conosciuta o facilmente conoscibile da parte del conduttore – in mancanza di espressa clausola a carico del locatore – lo stesso conduttore non può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.
- Sublocazione o cessione del contratto: il conduttore può sublocare o cedere il contratto, comunicandolo mediante raccomandata a/r al locatore. Non essendo necessario il consenso di quest’ultimo, la norma permette al locatore di opporsi se ne ricorrono gravi motivi. Inoltre:
- al conduttore spetta l’indennità per la perdita dell’avviamento nei casi in cui ne sussistano i requisiti;
- il locatore può agire contro il precedente conduttore in caso di inadempimento del nuovo, se non l’ha liberato dall’obbligazione ceduta.
- Successione nel contratto: in caso di morte del conduttore, gli eredi che hanno diritto a continuarne l’attività gli succedono nel contratto; in caso di separazione o divorzio, il contratto si trasferisce al coniuge, anche non conduttore, se questi continua l’attività già esercitata in precedenza con l’ex coniuge.
- Vendita dell’immobile locato: in caso di alienazione a titolo oneroso dell’immobile locato, al conduttore è concessa la facoltà di esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile. A tal fine:
- il locatore: deve comunicare al conduttore la propria intenzione di vendere l’immobile mediante atto notificato dall’Ufficiale Giudiziario, il quale deve indicare il corrispettivo, le condizioni alle quali la compravendita si conclude e l’invito al conduttore ad esercitare il diritto di prelazione;
- il conduttore: entro 60 giorni esercita il proprio diritto di prelazione offrendo le medesime condizioni di quelle allo stesso comunicate, mediante atto notificato al locatore a mezzo Ufficiale Giudiziario. Entro 30 giorni, poi, il conduttore deve versare il corrispettivo della vendita.
Nel caso in cui il locatore non notifichi il predetto atto al conduttore o indichi un corrispettivo maggiore rispetto a quello risultante dall’atto di trasferimento, il conduttore può esercitare il proprio diritto al riscatto dell’immobile entro sei mesi dalla trascrizione del contratto e versarne il corrispettivo entro il termine di 3 mesi.
Questa breve panoramica offre una prima valutazione sulla complessità e varietà delle problematiche da affrontare al fine di prevenire eventuali conflitti tra le parti, che potrebbero incidere negativamente sull’operatività aziendale.
